La vacance locative se distingue de la carence locative, lorsqu’un immobilier est non occupé entre deux baux. Plus la durée de cette dernière s’étale dans le temps, moins le rendement de la mise en location est intéressant. Dans ce cas, quelles sont alors les garanties pour les bailleurs ?
Souscrire à une assurance loyers impayés
Les charges et les taxes ainsi que les impayés sont couverts par ladite assurance.
Celle-ci peut aussi couvrir la remise en état si des détériorations ont été relevées et qu’elles résultent de l’occupation des locataires précédents.
Les assureurs proposent aussi une option supplémentaire, celle d’indemniser le bailleur en cas de départ prématuré de ses locataires. D’autres options sont aussi proposées au bailleur : il vaut mieux se renseigner à l’avance sur tout ce que l’assureur propose en matière de couverture dans le cadre de la mise en location.
Les clauses du contrat d’assurance seront examinées de près avant la signature, en particulier en ce qui concerne la franchise d’une part, ainsi que la durée maximale de la prise en charge. Le montant de l’indemnisation doit également être connu à l’avance, de même que le plafonnement. Certains assureurs en effet n’indemnisent pas leur client à 100%.
Ce sont surtout les professionnels de l’investissement locatif qui ont accès à ces types de contrats, à la différence du particulier qui gère lui-même son bien immobilier.
L’avantage de souscrire une assurance loyers impayés
Le bailleur fait louer son bien immobilier en toute sérénité et garantit le rendement de son activité même si son locataire ne s’acquitte pas de ses loyers, ou encore si le bailleur fait face à des difficultés à trouver de nouveaux locataires après le départ de ces derniers.
Investir par le biais des professionnels
Ceux qui investissent à travers les professionnels sont délestés de toute contrainte de gestion et donc de souscription à une quelconque assurance tout en percevant des loyers.
Les produits pierre-papier
Ces produits « pierre-papier » sont par exemple les sociétés civiles de placement immobilier dont le parc est constitué sur la base d’une stratégie de diversification bien étudiée afin que les risques soient répartis en cas de vacance locative. De plus, ces SCPI se créent un capital de réserve appelé report à nouveau qui leur permet de faire face à des impayés en cas de difficulté financière de leurs locataires.
Les résidences meublées avec services
Les résidences avec services sont elles aussi gérées par des professionnels. L’investisseur leur confie alors la mise en location du logement sans avoir à supporter les contraintes de la souscription à une assurance loyers impayés. Il perçoit sa part de revenus locatifs après déduction de certaines charges et des commissions du professionnel. Le meilleur rendement provient de l’exploitation des résidences seniors, médicalisées ou non, ainsi que des résidences étudiantes. Les carences et les vacances locatives sont d’ailleurs quasi inexistantes pour ces deux types de résidences puisque la demande en logement est élevée et à l’inverse, les offres insuffisantes.
Comment garantir l’absence de vacance locative ?
Les assurances coûtent cher certes, mais la couverture est intéressante comparée aux préjudices subis sans indemnisation par exemple. Il vaut mieux toujours effectuer une simulation dans ce cas. Quoi qu’il en soit, la meilleure manière de garantir le versement de ses loyers est de se préparer à l’avance, depuis le choix de l’immobilier à celui des locataires.
Un immobilier à emplacement privilégié et situé dans un bel environnement donne envie d’y vivre. Il doit également être accueillant et chaleureux, qu’il soit meublé ou nu. Quant aux locataires, leur fidélisation est déterminante de même que leur solvabilité afin de verrouiller un bail locatif de qualité sur le long terme.
